С 2014 года все владельцы квартир обязаны ежемесячно платить за капитальный ремонт своего дома. Как правило, все собранные денежные средства складываются в одну «общую копилку» — на счет Фонда капитального ремонта. И когда приходит очередь вашего дома, из этой копилки берут деньги на его ремонт.

Есть другой путь: жильцы могут открыть специальный счет для своего дома и перечислять взносы на него. О том, как работает такой способ, рассказал директор Фонда капремонта Липецкой области Сергей Якунин.

— Сергей Алексеевич, сегодня закон предлагает жильцам многоквартирных домов два способа накопления средств на капремонт: на «общем котле» и спецсчете. В чем их различия, о каких нюансах следует помнить, делая выбор?

— Действительно, выбор способа формирования фонда капремонта — это важный шаг. Если жильцы выбирают вариант использования общего счета регионального оператора, то сбором платежей и организацией работ занимается Фонд.

На специальном счете копятся средства собственников одного дома. Однако при выборе данного способа жильцам нужно помнить: всем — от сборов взносов и рассылки квитанций до выбора подрядчиков, согласования смет и контроля за работами — они занимаются сами.

Также владелец спецсчета должен своевременно размещать данные о своей работе в ГИС ЖКХ. Им может быть управляющая компания, ТСЖ, ЖСК, а также региональный оператор (Фонд капремонта).

— Жильцы накопили нужную сумму и хотят провести ремонт. Как им разобраться, что входит в капитальный ремонт, какие работы относятся к текущему ремонту?

— Действительно, средства фонда можно тратить только на определенные цели. По Жилищному кодексу их разрешено направлять только на работы по капитальному ремонту, подготовку проекта, строительный контроль или выплату кредитов на эти же нужды.

Главное отличие — в объёмах. Капитальный ремонт не включает никаких «мелких» работ, замена конструкций или инженерных систем должна составлять не менее 50%. Это может быть крыша, фасад, фундамент, внутридомовые инженерные сети. Перечень работ строго закреплен в статье 166 ЖК РФ. Текущий ремонт — это восстановление изношенных частей, но объем работ не превышает 50% от общего имущества. По сути, это поддержание дома в нормативном состоянии. Например, локальный ремонт крыши, частичное окрашивание фасада. Его выполняет обслуживающая организация: управляющая компания, ТСЖ или ЖСК.

В работе Фонд сталкивается, например, с такими ситуациями, когда собственники часто пытаются заменить входные двери за счет капитального ремонта, а не текущего. Когда документы приходят к нам, в таких случаях мы отказываем. Ведь это составляет не более 5% от всей площади фасада. Поэтому, прежде чем принимать решение на общем собрании, жильцы домов на спецсчете должны разобраться, какие работы можно делать за счет взносов на капремонт.

— Можно ли на спецсчете проводить работы раньше, чем они запланированы?

— Если в доме износились инженерные системы или конструктивные элементы, то капитальный ремонт можно провести раньше, но не позже сроков, указанных в программе. Главное, чтобы на счету хватило денег. Ход капремонта будут контролировать сами собственники.

Однако, если капитальный ремонт крыши запланирован на 2035–2037 годы, а замена лифтового оборудования — на 2026–2028 годы. В связи с этим в первую очередь нужно обновить лифтовое оборудование. Без выполнения этих работ Фонд не может согласовать документы на ремонт крыши.

Также денежные средства на спецсчете по распоряжению собственников могут размещаться на депозитах для получения дополнительных доходов. Однако и проблемы с соседями-должниками нужно решать. Если взносы платят менее 60% собственников, муниципалитет должен обеспечить перевод дома обратно в «общий котел».

— К капремонту относится и замена лифтов. С какими сложностями здесь могут столкнуться жильцы домов со спецсчетом?

— Закон разрешает жильцам как открывать спецсчета, так и переходить в «общий котел». Часто причиной второго решения становится именно необходимость замены лифтов. Например, четырехподъездный дом за год собирает около 1,5 млн рублей, а замена четырех лифтов стоит примерно 15 млн рублей — копить придется 10 лет. Один лифт в среднем обходится в 3,7 млн рублей. Но, решая, что и когда ремонтировать, нужно ориентироваться на сроки региональной программы. Если там указано, что лифт нужно отремонтировать до 2028 года, то эти работы нельзя отложить на более поздний срок.
Вместе с тем, если дом находится на спецсчете, жильцы могут участвовать в программе ускоренной замены лифтов: достаточно накопить половину суммы, на остальное дается рассрочка. То есть дом получает новые лифты сейчас, а платит за них постепенно, уже пользуясь исправным оборудованием. Это очень удобно, особенно если в доме живут пожилые люди, маломобильные граждане или семьи с детьми. Рассчитать стоимость можно по ссылке: zamena.rlolift.ru.

— Если лифт не заменить вовремя, с какими последствиями могут столкнуться жильцы дома?

— Лифты остановят, поскольку их эксплуатация станет опасной. Кроме того, возможен принудительный перевод дома со спецсчёта на счёт регионального оператора.

Так, в этом году 12 домов перевели со спецсчёта на счёт регионального оператора: жильцы не успели заменить лифты с истёкшим сроком службы в установленный срок. Установку новых лифтов в этих домах планируют на 2027 год. В 2023–2025 годах ещё в 26 домах не заменили лифтовое оборудование. Часть из них уже заключила договоры на выполнение работ либо перешла на «общий котёл».
Хотелось бы отметить, что обратный перед на спецсчет в соответствии с федеральным законодательством допускается только после полного погашения задолженности по оплате работ и услуг, выполненных в рамках предыдущего капремонта.

— Бывают ли случаи, когда дома на спецсчете формировали фонд капитального ремонта с нарушениями?

— К сожалению, такие случаи есть. Например, сложная ситуация сложилась у жильцов дома № 2 по 3‑му переулку Коммунаров в Ельце. После перехода от ТСЖ к региональному оператору Фонду пришлось начислить жильцам долг: владелец спецсчёта не передал сведения о накоплениях и не перевёл остаток средств. Сейчас мы совместно с жителями разбираемся в ситуации. Ещё один пример — ТСЖ дома № 5/3 по улице Космонавтов в Липецке. Там ТСЖ без законных оснований прекратило начислять ежемесячные взносы на капремонт. В результате Фонд обратился в суд для взыскания задолженности. Кроме того, в этом доме заключили договоры на работы, не относящиеся к капитальному ремонту, — их нельзя было оплачивать за счёт средств фонда. Другой случай — дом № 15 по улице Бунина: ТСЖ своевременно не актуализировало минимальный размер взноса, из‑за чего Фонду потребовалось произвести перерасчёт.

— Активно ли жители Липецкой области используют электронные квитанции?

— Электронные квитанции набирают популярность — как среди собственников, чьи дома находятся на «общем котле», так и среди тех, кто формирует фонд на спецсчёте. Пользователи отмечают, что электронный формат не уступает бумажному: квитанцию всегда можно найти в телефоне или на электронной почте.
Оформить квитанцию в электронном виде можно несколькими способами. На сайте — kapremont48.ru. Платёжный документ будет ежемесячно направляться на указанный адрес электронной почты. Через систему ГИС ЖКХ, которая доступна в мобильном приложении «Госуслуги.Дом».

капремонт

ФКР