В РОРП ЛО обсудили изменения в законодательстве, связанные со сделками с землей и недвижимостью

— Пользуясь случаем, поздравляем Ирину Дмитриевну и ее ведомство, ранее областное управление имущественных  и земельных отношений, с совершеннолетием, с 18-летием со дня создания. Спасибо Вам за вашу открытость, готовность к диалогу. Тема нашей сегодняшней встречи — «Изменения в законодательстве, особенности регулирования земельных и имущественных отношений в 2025 году», — сказала в своем вступительном слове заместитель председателя правления – исполнительный директор Регионального объединения работодателей и предпринимателей Липецкой области Ольга Митрохина.

Изменений действительно много. Ирина Никитенкова начала с федерального законодательства. Так, с 1 января текущего года все невостребованные земельные доли физлиц автоматически, без судебных процедур переходят в собственность муниципалитетов. Так что теперь те, кто не заявил права на свою долю, будут вынуждены обращаться в суд, доказывая свои притязания на землю. Также законодательно, на постоянной основе, закреплен механизм обмена находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков на другие, той же стоимости, находящиеся в частной собственности, если они нужны для размещения социальных объектов или реализации национальных проектов. 

С 1 марта этого года будет невозможно совершать какие-либо сделки с земельным участком, если у него нет установленных границ в результате межевания. Сделки с такими участками и объектами капитального строительства на них будут приостановлены. Исключения сделаны только для участков с расположенными на них линейными объектами — инженерными сетями. С 1 марта подача заявлений в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость для юрлиц становится электронным. Исключение — физические лица, которым можно и дальше пользоваться бумажными документами. Крестьянским (фермерским) хозяйствам, садоводческим и огородническим товариществам, гаражным кооперативам и ТСЖ предписано перейти на электронную подачу документов с 1 января 2026 года.



Неожиданно много вопросов у участников РОРП ЛО вызвало вводимое с 1 марта понятие «освоение земельного участка». Законодатель дал арендаторам и собственникам три года на наведение порядка на земельных участках — освобождение их от заболоченности, мусора, самосева и бурьяна. По истечении этого срока правообладателей после проведения контрольно-надзорных мероприятий будут наказывать за нецелевое использование земель вплоть до их изъятия. «Правила о трехлетнем освоении земельного участка не распространяются на земли, отведенные под производственную деятельность, промышленность, туризм и для рекреационных целей». 

— Цель изменений в законодательстве — использование земель по целевому назначению. Вся недвижимость должна быть поставлена на учет. Это нужно для получения налогов, которые нужны для исполнения государством своих социальных обязательств, — сказала Ирина Никитенкова.

Предпринимателям объяснили, что если земельный участок не освоен в установленный срок, это не будет автоматически являться основанием для его изъятия. Изъятию земельного участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий муниципалитетами, Росреестром, Россельхознадзором и Росприроднадзором (их территориальными органами). Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке.

— За своей собственностью надо следить, — поставила точку в дискуссии на эту тему Ольга Митрохина. 

Большая часть встречи была посвящена изменениям в региональном законодательстве. Сейчас министерство ИЗО проводит работу по установлению экономически обоснованного размера ставок арендной платы за участки, находящиеся в областной собственности и государственная собственность на которые не разграничена (неразграниченными участками область занимается вот уже два года). Оказывается, в некоторых районах установили ставки арендной платы по региональному шаблону, без собственного экономического обоснования. Предприниматели пошли в суды оспаривать эти нормативные акты. Поэтому министерство ИЗО было вынуждено исправлять существующие перекосы — эта работа будет завершена летом. «Предлагаю бизнесу следить за изменением законодательства».

Ольга Попова, начальник отдела ведомства, рассказала об изменениях в проведении электронных аукционов по продаже и аренде земельных участков, находящихся в госсобственности. Теперь извещение о проведении аукциона будут размещать не за 30 календарных дней до торгов, а за 10 рабочих дней до них. Шаг аукциона установлен в размере от 1 до 5% начальной цены лота. «Если на аукцион заявится один участник, он получит объект по его стартовой цене». Проект договора победитель аукциона будет получать в течение 5 дней, а не 10, как раньше. Новые собственники земельных участков, в свою очередь, должны подписать договоры собственности в течение 10 рабочих дней после окончания торгов, а не в течение месяца, как было до этого. 

Заместитель министра Ольга Овчинникова рассказала об изменениях механизма приватизации государственного имущества. Одна из новаций — продажа имущества по минимально допустимой цене. «Особенность следующая: стартовая стоимость такого объекта недвижимости с земельным участком — 5% от первоначальной стоимости или 10% для объектов с первоначальной стоимостью, начинающейся от 20 миллионов рублей. Если кто-то из участников аукциона стартует с этих 5%, то его конкурент должен поднять цену на любую величину. И так — до определения победителя. Продолжительность приема заявок не может быть менее 50 дней». 

Есть и еще одна новая норма для малого и среднего бизнеса: если предприниматель в течение 2 лет арендовал приобретенный на торгах объект недвижимости из Перечня МСП, он имеет право выкупить его в рассрочку сроком до 7 лет. 

Ирина Никитенкова обратила внимание на психологию предпринимателей, которые не заявляются на первоначальные аукционы в ожидании объявления повторных, с упавшей на 50% стартовой ценой. Но, заявившись на такие торги, поднимают цену, зачастую превышающую определенную оценщиком. Также в этом году был продан первый объект культурного наследия, находящийся на улице Первомайской, 32 в Липецке. Торги начинали с рубля, а по итогу здание в неудовлетворительном состоянии было куплено более чем за 20 миллионов! Региональное министерство продает еще один уникальный объект — объекты незавершенного строительства с земельным участком в Мытищах, на Клязьминском водохранилище.

Вниманием подготовленной аудитории завладел и руководитель ОБУ «Центр кадастровой оценки» Алексей Ковалев. Он рассказал о механизме формирования кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Раз в четыре года во всей стране проходит переоценка земельных участков — их в регионе порядка 600 тысяч, и объектов капстроя 900 тысяч. В Липецкой области в последний раз государственная кадастровая оценка земель проводилась в 2022 году, объектов недвижимости — в 2023-м. Соответственно, в следующий раз такие оценки будут проведены в 2026 и 2027 годах.  

Кадастровая стоимость зависит от характеристик самого объекта и внешних данных - ценообразующих факторов, данных рынка. Поэтому Алексей Ковалев предложил правообладателям регулярно проверять, все ли данные по земельным участкам и объектам капстроя внесены в ЕГРН, чтобы потом, не удивляться – «отчего у объекта такая стоимость», и не тратить время на ее установление в суде. В прошлом году, в регионе завершилось 178 судебных процессов по искам к Центру кадастровой оценки тех, кто был недоволен оценкой земельных участков или зданий. В ходе судебных разбирательств в 59 случаях истцы отказались от тяжбы. В остальных случаях, кадастровая стоимость была установлена по результатам судебных экспертиз, снижение не превысило 30%.  «Зачем такая длительная процедура? Зачем терять время и деньги, если для установления объективной стоимости, зачастую, достаточно обеспечить учет в ЕГРН корректных характеристик» — задалась вопросом министр Ирина Никитенкова. 

Самый эффективный инструмент формирования адекватной кадастровой стоимости — внесение сведений в Росреестр через МФЦ и личные кабинеты. Исправить ошибочно учтенные при определении кадастровой стоимости сведения, можно также через обращение в ОБУ «Центр кадастровой оценки». В случае, когда методы массовой оценки не позволяют учесть особенности объекта недвижимости, Алексей Ковалев призвал участников РОРП пользоваться услугами независимых оценщиков. Он же разобрал с бизнесом ряд практических примеров исправления ошибок и установления кадастровой стоимости в суде.

— Сегодня мы обсудили новации в законодательстве и получили ответы на все наши вопросы. Выражаем признательность представителям Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области за открытость и готовность к диалогу, за подробность в разъяснениях на возникающие вопросы — завершила плодотворную встречу заместитель председателя правления – исполнительный директор Регионального объединения работодателей и предпринимателей Липецкой области Ольга Митрохина.