Новый Генплан Липецка: лобби застройщиков закончилось

Когда Виктория Катасонова говорит о том, что уже сделано в Липецке и что планируется сделать, у нее горят глаза. Но начальник регионального управления градостроительства — далеко не мечтательница, она подходит к важным вопросам развития городских территорий взвешенно и прагматично. Примерно таким, гармонично сочетающим искренние желания и выверенный расчет, получается и Генплан Липецка, который создается в жарких спорах.



- Генплан разрабатывается на 20 лет вперед. Зачем загадывать так далеко?

- Разработка Генерального плана города на такой срок — требование Градостроительного Кодекса. Причем, 20 лет — минимальный срок. Кроме того, Генплан — документ стратегического планирования, он должен полностью учитывать развитие города наперед, ведь последующая корректировка Генплана выльется в новые значительные траты. Поэтому уже сейчас необходимо максимально учесть все моменты, чтобы потом не менять документ.

Новый Генеральный план выполняет проектный институт «Гипрогопроект», один из лидеров в этой отрасли с большим опытом работы в городах России. Мы ему доверяем. Институт не просто создает Генеральный план, он ведет полную научно-исследовательскую работу — анализирует жизнь и развитие города за последние 50 лет, основные тенденции, в том числе — экономические. Сейчас институт сдал нам второй этап работы, мы его уже проверяем. Отмечу, что не во всех взглядах на развитие города «Гипрогопроект» нас поддержал, были и горячие споры. 

Мы приняли решение не расширять границы Липецка, потому что создавать в приграничных территориях инженерные сети с ноля очень дорого. В этом плане нам колоссальный опыт дали районы «Елецкий» и «Университетский». Кроме того, у нас уже есть перспективная площадка у Опытной станции: федеральные земли. На нем планируется малоэтажная застройка, от создания второго «Елецкого» мы категорически отказались.



Наш новый Генеральный план значительно отличается от того документа, который утвержден в 2016 году. В нем планировалось присоединить к Липецку город - спутник Романово. Мы отказались от этой идеи и оставили существующие границы областного центра, не считая компенсационного участка леса.

Можно сказать, что мы поменяли философию Генплана. Отталкивались  не от территории, а от численности населения. Если старый генплан основывался на  росте жилищного строительства, то в основе нового — комфортная жизнь липчан в существующих границах города. В Генплане много социальной инфраструктуры — школ, детских садов, объектов здравоохранения.

Если сравнить два Генплана, то документ 2016 года — про жилье и цифры, а проект 2021 года — про жителей и комфорт.

- Почему за пять лет так резко поменялись приоритеты? Это мировые, федеральные тенденции или наша региональная особенность?

- Это и мировые тенденции, и программа, которая направлена на более комфортное проживание людей в родных городах. Мы видим тот негатив, который идет после начала строительства того или иного жилья. Мы слышим липчан. Мы стараемся сделать так, чтобы было хорошо. По новому Генеральному плану будут обновляться уже существующие территории. Реализация этого документа должна решить проблему изношенных коммунальных сетей и отсутствия инфраструктуры.

- Город испытывает острейший дефицит парковок. В новом Генеральном плане есть решение этой проблемы?

- На федеральном уровне изменился норматив по парковочным местам, которые должны быть предусмотрены при жилищном строительстве. Застройщику никто не запрещает увеличивать минимальные требования.

Но мы сталкиваемся с человеческим фактором. Как правило, строители сами выступают за подземные парковки, да и мы настаиваем на этом. Но люди, зачастую, не выкупают их: жильцам удобнее теснится во дворах. Свою роль играет и экономическая составляющая. Мы сейчас работаем с застройщиками на тему совместного приобретения как жилья, так и машиноместа в подземном паркинге.

В части реновации земель под гаражными кооперативами у нас тоже есть идеи. С 1 января вступил в силу федеральный закон, который уже сейчас позволяет реновировать территории, заполненные гаражами. Мы собираем полную информацию о кооперативах, о том, насколько они реально работают. На основе анализа выбираем территории, на которые зайдем с реновацией.

Чем именно станет земля под снесенными гаражами — решается индивидуально. Где-то возможно построить жилье, где-то — создать общественное пространство или возвести здания делового назначения. Особенно нас волнуют кооперативы, облепившие склоны Каменного лога. Сразу скажу — никаких высоток там не будет! Однозначно! Прилегающая к Каменному логу территория должна быть не только гармоничной, но и многофункциональной. В лучшем случае, при строительстве на этих участках жилья — оно будет малоэтажным, не более четырех этажей.



Можно сказать, что лобби застройщиков в Липецкой области пришел конец. Мы берем пример с других городов, например, Нижнего Новгорода и Воронежа. Там совсем другая культура  строительства. В воронежском микрорайоне «Олимпийский» застройщик за свой счет возвел детский сад, передал его городу, создал подземные парковки и полностью благоустроил территорию. Все очень красиво, стильно и классно. Эти инвестиции бизнеса возвращаются спросом на жильем, который возникает при такой инфраструктуре.

- Как новый Генеральный план видит развитие общественных пространств города?

- Основное направление — развитие зеленого ядра Липецка. Оно охватывает Верхний и Нижний парки, пляж и через Зеленый остров уходит на левый берег реки Воронеж к лодочной станции.

Уже благоустроен пляж, километровая прогулочная зона. Планируем облагородить Нижний парк. Это территория почти в 100 гектаров: из заброшенной территории очень хочется сделать сильный центр притяжения. Здесь будет максимально сохранена растительность. Наш город нуждается в сохранении и пополнении существующих насаждений.

На левом берегу на месте лодочной станции планируем построить гребной центр, который позволит нам принимать соревнования международного уровня. Сейчас проектирование завершено, проект проходит экспертизу. Финансировать его реализацию планируем по федеральной субсидии. Вместе с гребным центром на левом берегу появится и благоустроенный парк почти в 8 гектаров. Он протянется от Петровского моста до спиртзавода.



Еще одно общественное пространство протянется от Комсомольского пруда через улицу Радиаторную на Набережную. Когда во время учебы в Сколково мы участвовали в стратегической сессии по экоревитализации малых рек, я очень загорелась этой идеей, потому что нашей Липовке такое обновление жизненно необходимо. Сейчас вокруг реки, мягко говоря, депрессивная территория. Вместе с экспертами ДОМ.РФ мы в Сколково защитили проект по Липовке. Всем понравилась идея облагородить реку в центре города, расчистить ее и сделать классное пространство. Плюсом, подтянуть в проект ревитализации жилую застройку. По этой теме проведена не одна встреча с ДОМ.РФ, их архитекторы приезжали в Липецк. Итогом станет большой мастер-план развития исторического центра города, чтобы ни одна территория не была вырвана из контекста. Уже сейчас мы разрабатываем техническое задание и собираем исходные материалы для мастер-планирования.

Конечно, нам нужен будет инвестор. И не один, потому что в одиночку такой проект потянуть нереально. Однозначно, что нужно несколько инвесторов на разные блоки задач — спорт, жилье, общее благоустройство самой набережной. Мы уже подали заявки на бюджетные кредиты для строительства сетей в районе жилой застройки на Радиаторной, а также представили проект благоустройства набережной на конкурс для софинансирования. Наша задача создать максимальную синергию программ, чтобы запустить проект и реализовать его. Проектирование выполним уже в 2022 году.

Вместе с этим уже готовим документацию по комплексному развитию улицы Радиаторной. Мы представим архитектурные решения, экономические обоснования. В начале 2022 года будет принято решение о комплексном развитии территории. Дальше по процедуре — аукцион, поиск застройщика, снос старого и строительство нового жилья. Конечно, мы понимаем, что будут и противники реновации района. Но, по опыту наших соседей, мы замечаем, что люди, увидев развитие и благоустройство, меняют мнение. Сейчас основная трудность в том, что жильцы домов на Радиаторной не понимают, куда они будут переселяться. Здесь есть несколько вариантов: компенсационные выплаты, сопоставимое жилье в других районах или в этом же районе же с учетом метража.



- Вы упомянули, что у «Гипрогорпроекта» колоссальный опыт создания проектов развития российских городов. Не выйдет ли повторение истории с общественными пространствами от КБ «Стрелка», по которым такие зоны в разных городах оказались похожи как братья-близнецы?

- Нет, копирования проектов не будет. У экспертов индивидуальный подход к каждому городу. Все города разные, с разными потребностями и историей. С учетом нашей тенденции на нерасширение Липецка они предлагают интересные решения, которые не транслируются на другие города.

- Вы не собираетесь расширять границы Липецка, запускаете реновацию существующих территорий. А не возникнет ли на этой волне вторая волна точечной застройки?

- Нет, однозначно! Мы понимаем, что комплексный подход к развитию территории — это самое оптимальное решение для нашего города. Точечная застройка себя изжила, она себя не оправдывает. В ней много минусов.

К примеру, квартал улиц Нестерова-Качалова. Строительная организация купила земельный участок и была готова начать работы. Но мы подключились к анализу планов застройщика. Указали на ошибки, например, нехватку коммунальных сетей под проект, необеспеченность новоселов местами в школах, детских садах и учреждениях здравоохранения. Надо подходить комплексно. Сейчас мы уже ведем переговоры об этом с застройщиком. Сперва сделаем мастер-план, выполним все расчеты по обеспечению коммунальной и социальной инфраструктурой. Не будет этого — будем резать квадратные метры жилой застройки.

Радует, что в Липецке появляется культура строительства, в том числе — у застройщиков. Сейчас крупные локации мы прорабатываем вместе через мастер-планы. В том числе, мастер-план будет создан и для Каменного лога. Он охватит его с самого начала, от микрорайона «Елецкий». он станет детальным комплексным документом, на основе которого будут выполняться локальные проекты, не вырванные из общего контекста Каменного лога. Разработку Мастер-плана благоустройства лога мы уже сейчас обсуждаем со специалистами из Санкт-Петербурга, в работу также мы хотим привлечь представителей местного архитектурного сообщества. В таких вопросах мы не позволим им остаться в стороне.