Кто переживет кризис 2015 года?

Сложно судить о том, что происходит. Мы ограничены только той информацией, которую получаем в нашем регионе. Чтобы понять, что дальше будет в Липецке с экономикой, с рублем и со строительным рынком, мы обратились в Москву, в компанию к одному из самых авторитетных информационных источников страны – компании ОАО «РБК». На наши вопросы согласился ответить директор департамента аналитической информации РБК – Яковлев Александр, который занимается экономической и финансовой аналитикой, постоянно получает данные по различным рынкам каждого региона России, что позволяет ему видеть картину целиком и дает возможность прогнозировать дальнейшее развитие событий.

- Александр, добрый день! Расскажите, пожалуйста, нам, что же это происходит с нашей экономикой, с рублем и как жить дальше?

- Ничего такого, чего нельзя было бы ожидать еще год назад, не происходит, если, конечно, абстрагироваться от фактора западных санкций. Сравнивая сегодняшнюю ситуацию с событиями 2008-2009 гг., мы видим, что сценарий происходящего практически идентичен. А это позволяет нам правильно реагировать, регуляторам своевременно вмешиваться в ситуацию, а населению принимать правильные решения. По большому счету, ничего нового нас не ждет. Все грядущие события легко прогнозируемы и развиваются буквально по сценарию.

- Александр, а как обстоит ситуация с рынком жилья? Процентная ставка по ипотеке выросла. Насколько будет доступно жилье в таких условиях? И стоит ли вообще ввязываться в ипотеку?

- Для начала давайте просто посчитаем, что изменилось с ростом процента по ипотеке, и насколько, в конечном счете, подорожала сама квартира. Для сравнения мы взяли однокомнатную квартиру в новостройке по средней цене в Липецке. В среднем в банках в 2014 году ставка по ипотеке была установлена на уровне 12% годовых. Это значит, что приобретая однокомнатную квартиру в ипотеку на 20 лет за 1 700 000 рублей, вы выплачивали первый взнос 340 000 рублей. Таким образом, оставалось выплатить всего 1 360 000 рублей, а ежемесячные выплаты составляли 14 974 рублей! Рассмотрим такую же ситуацию на сегодняшний день. Та же квартира, те же условия, только процентная ставка выше. Получаем 1 700 000 рублей стоимость квартиры, минус 340 000 рублей выплата, остается так же 1 360 000 рублей, но уже со ставкой 14%. Итого ежемесячные выплаты 17 407 рублей. Обратите внимание, стоимость ежемесячной выплаты до повышения ставок составляла 14 974 рублей, а после 17 407 рублей в месяц! То есть разница несущественная, всего 2 433 рубля. Получается, что квартира, с точки зрения ежемесячных выплат, подорожала менее чем на две с половиной тысячи рублей. Теперь судите сами, зачем разводить панику вокруг столь несущественной разницы? Просто никто не считает, как это соотносится с реальными доходами населения или инфляцией.

- Скажите, Александр, а есть ли возможность того, что ипотечный процент вновь понизится?

-Вы знаете, я бы сформулировал иначе. Более правильно будет «А Вы не боитесь, что процентная ставка по ипотеке может понизиться?». Конечно, снизится! Однако, это вовсе не хороший знак. Давайте не будем далеко ходить и рассмотрим период 2008-2009 г., когда кризис в стране развивался по такому же сценарию, что и сейчас, за исключением санкций. Что произошло тогда? В первую очередь, подняли ставки по ипотеке, после чего перестали кредитовать ипотеку. Перестали давать по простой причине, сами посчитайте, в 2008 стали давать ипотеку неохотно. Потом на какое-то время совсем перестали одобрять. Почему? Все просто, если банк купит валюту, которая растет (доллар и евро), то заработает до 40%, а если отдаст эти же деньги на вашу ипотеку под 14.5%, то потеряет минимум 10% на инфляции, то есть вместо 40% прибыли эти деньги принесут только 4.5%. Потому банки и дают ипотеку неохотно. Соответственно, покупатели практически исчезли за невозможностью и опаской перед оформлением ипотеки. А следом банки перестали кредитовать и застройщиков. В результате получилось, что у застройщика нет ни продаж, ни кредитов, чтобы позволить себе продолжать строительство. Вот и получается, что объект достроить становится проблематично. Почти все мелкие строительные компании лопнули тогда. Из-за всего этого застройщик не думает о новых проектах, а лишь старается завершить текущие, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками. Как результат получается, что жилья все меньше, а, значит, оно в дефиците. Так же сыграет роль и подорожание энергоресурсов, которые уже сегодня выросли в цене на 15%, кирпич на 15%, арматура на 15%, а это даже зарплаты еще не поднялись. Само собой, что из-за обесценивания рубля, застройщик также захочет заработать больше. Сложите естественный рост цен за счет подорожания ресурсов, дефицит, а также дополнительная накрутка застройщика, чтобы заработать больше рублей, которые теряют ценность, и получите рост стоимости квартир на 20-25%. Ровно так, как было в 2008 году: в течение полу года после этого, резко понизили процентную ставку по ипотеке, соответственно, те, кто хотел купить жилье, но не мог, наводнили офисы строительных компаний. Застройщик в такой ситуации понимает, что жилья хватит не всем, к тому же, рубль обесценился и поднимает цены. Причем минимум на 10-15 тысяч рублей за квадратный метр. А это до 750 000 на однокомнатной квартире. Вот и получается, что процент по ипотеке ниже, а квартира стала дороже на 750 000. Сейчас все идет по такому же сценарию. И через полгода, максимум год, даже если ипотека подешевеет до 12%, то итоговая стоимость квартиры, которую мы рассматривали в качестве примера, составит 1 700 000 + 750 000 = 2 450 000 рубля. Первая выплата с такой суммы будет значительно выше, чем сейчас. Тем, кто захочет купить квартиру тогда, придется сразу отдать 490 000 рублей. Поэтому далеко не каждый будет в состоянии позволить себе купить жилье. Вычитаем первую выплату 20% и получаем 1 960 000 рублей + 12% ипотечных, получаем к выплате 21 581 рублей в месяц. Это минимум! Итак, получается, что сейчас ежемесячная выплата составит 17 407 рублей, а при подешевевшей ипотечной ставке, на 4 174 рублей больше, каждый месяц! Несмотря на то, что это не намного дороже, возможность покупки снизится именно из-за того, что первая выплата так существенно подорожала. Буквально получается так, что тот, кто может приобрести квартиру сейчас, может лишиться этой возможности, если будет ждать понижения ипотечной ставки.

Кто успеет оформить ипотеку ближайшие несколько месяцев, тот получит жилье очень выгодно. Так было уже несколько раз подряд. Сейчас сценарий такой же, поэтому так будет и в этот раз. Получается, если не хочется терять почти три тысячи рублей в месяц, необходимо торопиться и брать ипотеку.

Справка

При выборе компании застройщика нужно обращать, в первую очередь, внимание на то, что компания должна гарантировать соблюдение условий договора, возможность сдать в объекты в срок, независимость от экономических катаклизм и колебаний рубля, прозрачность деятельности, а также возможность проведения строительных мероприятий без участия денег дольщиков. Другими словами, вы должны выбирать такую компанию, которая обладает крепкими валютными активами и сотрудничает с надежными инвесторами. На рынке Липецка и Липецкой области не так уж много компаний, удовлетворяющих этим критериям, и одна из них - «ЛипецкСтройАльянс». Компания застрахована от блокировки строительства благодаря тому, что свои дома строит не на деньги «дольщиков», а на вложения своих инвесторов. Это и позволяет контролировать цену, а так же ход строительства. Более того, «ЛипецкСтройАльянс» входит в крупную группу компаний, которая занимается строительством и инвестициями по всей России, владельцем которой является успешный бизнесмен Филипп Сенкевич. Группа компаний успешно строит на Дальнем Востоке, а также в центральной части России. Благодаря тому, что строят давно и во многих регионах, они могут действовать в подобной ситуации верно и эффективно. В виду того, что не все изменения доходят сразу до Липецка, «ЛипецкСтройАльянс» может подготовиться заранее, ведь многие изменения в экономике и строительстве уже произошли в других регионах и скоро только придут в Липецк. Это позволяет им проанализировать и принять своевременные меры – например, закупить заранее стройматериалы до их подорожания, соответственно, застраховать стоимость жилья от резкого роста или заморозки строительства. Во многом успех группы компаний связан с очень высоким уровнем благосостояния и весьма крупными денежными активами, что позволяет им даже влиять на ряд происходящих процессов. А хороший штат аналитиков дает возможность «ЛипецкСтройАльянс» принимать своевременные меры и действовать максимально эффективно.

- Александр, скажите, а вот Вы лично, как бы действовали в подобной экономической ситуации?

-Самое лучшее, что можно делать сейчас – это покупать! Необходимо тратить деньги, пока они не потеряли свою ценность. Ведь то, что сегодня продается за 100 рублей, завтра может стоить уже 120 и вы попросту не сможете позволить себе все, чего хотите. Лучше всего вкладывать в недвижимость, тем более, в ипотеку! Покупая в ипотеку, вы уже экономите 20% из-за удешевления рубля. В 2008-2009 стоимость жилья выросла более чем на 40%, таким образом, получается, что те, кто оформил ипотеку до кризиса, выплачивал на 40% меньше, чем их соседи уже через месяц. Вот такая ситуация у нас в стране на сегодняшний день.

Подытожим. В первую очередь, особенно важно выбирать застройщика, который не зависит от рубля и скачков ипотеки. Во-вторых, ипотеку сейчас оформлять выгодно именно для покупателя, то есть для вас. Дальше ипотека станет дороже, даже если понизится процент, а если же он все-таки упадет, то это верный признак того, что начнутся переплаты. Мы рекомендуем быть внимательными при выборе застройщика и смело оформлять ипотеку.

Подробнее об Александре Яковлеве http://quote.rbc.ru/start/lecturers/11/

Подробнее об ООО «ЛипецкСтройАльянс» www.lsa48.ru

г. Липецк, ул. Первомайская, д. 30 А (2 этаж, напротив стадиона «Металлург»)

тел. 25-07-07

Проектная декларация размещена на сайте www.lsa48.ru.